Taxe foncière, CFE, taxe d’habitation : les trois impôts locaux que votre calcul de rentabilité LCD ignore

⏱️ Temps de lecture : ~10 min

Les avis de taxe foncière 2026 sont arrivés — c’est le moment de poser la question que la plupart des calculs de rentabilité évitent : quelles impositions locales pèsent réellement sur un bien loué en courte durée ? La réponse tient en trois impôts — taxe foncière, CFE et taxe d’habitation — dont aucun n’apparaît dans une annonce immobilière.

Après la bascule vers la commission unique Airbnb de 15,5 % et le numéro d’enregistrement national, cette troisième couche de charges passe souvent inaperçue — elle peut pourtant changer le verdict d’un projet.

Voici le détail des trois impôts, les conditions qui les déclenchent, et ce qu’ils changent dans un calcul de rentabilité.

Sommaire

• Taxe foncière 2026 : +0,8 %, et après ?
• La moyenne nationale ne dit rien de votre bien
• En courte durée, rien n’est refacturable
• La CFE : le deuxième impôt local, celui qu’on oublie
• Les exonérations de CFE : une porte étroite
• Le barème de la base minimale de la CFE
• La taxe d’habitation : le troisième étage
• Après la jurisprudence Cast
• Le cumul CFE + taxe d’habitation
• Ce que cela change dans un calcul de rentabilité
• Avertissement
• Questions fréquentes
• Sources

Taxe foncière 2026 : +0,8 %, et après ?

La revalorisation des valeurs locatives s’établit à +0,8 % pour 2026, soit la progression la plus faible depuis le début de la décennie. Elle découle de l’évolution de l’indice des prix à la consommation harmonisé constaté en novembre 2025, conformément à l’article 1518 bis du code général des impôts.

Cette revalorisation nationale ne représente toutefois qu’une partie du mouvement : la taxe foncière est un impôt local, et chaque commune vote chaque année le taux qui s’applique à la base revalorisée. Un taux national n’existe pas.

À titre de repère, la taxe foncière moyenne constatée par la DGFiP s’établissait à 1 117 € en 2025 pour une résidence principale — un ordre de grandeur qui reste valable en 2026.

Pourquoi la moyenne nationale ne dit rien de votre bien

La moyenne nationale est un piège. Selon l’étude de Finances et Stratégies Locales publiée en juin 2026, les taux cumulés (commune et intercommunalité) sont restés quasi inchangés dans les villes de plus de 100 000 habitants. Deux exceptions marquantes ressortent : Montpellier, qui augmente ses taux de 10,7 % dans le cadre de la création de la taxe foncière métropolitaine, et Nice, qui les réduit de 11,2 %.

Deux biens comparables dans deux communes voisines peuvent donc supporter des charges sans rapport : en location courte durée, la localisation se juge à deux niveaux — la demande locative et la fiscalité locale.

En courte durée, la taxe foncière ne se répercute pas

La taxe foncière est due par le propriétaire — ou l’usufruitier — au 1er janvier de l’année d’imposition, même si le bien est loué. En location nue de longue durée, une partie peut être refacturée au locataire : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, lorsqu’elle est prévue par le bail.

En location courte durée, rien n’est refacturable : le coût complet reste à la charge de l’exploitant, que le logement soit loué 30 ou 300 nuits dans l’année. C’est une charge fixe, qui se paie même quand le bien est vide.

Concrètement, 1 117 € par an représentent environ 93 € par mois de charge fixe — plus de 6 % du chiffre d’affaires d’une exploitation qui dégage 1 500 € de revenus bruts mensuels.

La CFE : le deuxième impôt local, celui qu’on oublie

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est due, en application de l’article 1447 du code général des impôts, par toute personne qui exerce à titre habituel une activité professionnelle non salariée.

Or, la jurisprudence du Conseil d’État est constante depuis des décennies : la location de locaux d’habitation meublés est, par nature, constitutive d’une activité professionnelle non salariée. Le régime fiscal d’imposition des revenus — micro-BIC ou réel — et le statut LMNP ou LMP n’y changent rien.

Conséquence directe : un logement meublé loué en courte durée entre dans le champ de la CFE dès la première année d’exploitation, sauf exonération légale. La location nue de longue durée n’est pas concernée.

Les exonérations de CFE : une porte étroite

L’article 1459 du code général des impôts ouvre trois portes, toutes étroites :

• De plein droit : la location accidentelle d’une partie de l’habitation personnelle, sans caractère périodique.
• De plein droit : la location ou sous-location en meublé de pièces de l’habitation principale, à condition que le locataire en fasse sa résidence principale et que le prix soit raisonnable.
• Sauf délibération contraire de la commune : les meublés de tourisme classés (article L. 324-1 du code du tourisme) compris dans l’habitation personnelle du loueur, ainsi que les autres locaux compris dans cette habitation personnelle.

Traduction pratique : un appartement acheté pour être exploité, jamais habité par son propriétaire, ne peut bénéficier d’aucune de ces exonérations. Ni le classement, ni une délibération communale n’y remédient : les deux n’interviennent que lorsque le logement relève de l’habitation personnelle du loueur.

La doctrine précise que l’exonération ne vise que les meublés dépendant de l’habitation personnelle (§ 210), et qu’elle demeure applicable lorsque le propriétaire confie la gestion à une société de gestion ou une agence (§ 220). Confier la gestion ne fait pas perdre l’exonération ; changer la nature du logement, si.

Combien coûte la CFE ? Le barème de la base minimale

La CFE se calcule sur une base minimale fixée par la commune, dans la fourchette prévue à l’article 1647 D du code général des impôts. La fourchette est indexée sur les recettes de l’année N-2 : pour la CFE 2026, ce sont les recettes de 2024 qui sont retenues.

Attention : il s’agit de bases d’imposition, pas de montants de CFE. La cotisation due s’obtient en appliquant à la base le taux voté par la commune et l’intercommunalité, auxquels s’ajoute, dans la plupart des communes, la taxe additionnelle pour frais de chambre de commerce et d’industrie. Le montant réel varie donc fortement d’un territoire à l’autre.

Plusieurs allègements existent par ailleurs :

• Les entreprises dont le chiffre d’affaires de l’année de référence n’excède pas 5 000 € sont exonérées de CFE, sauf délibération contraire de la commune.
• L’année de la création de l’activité, aucune cotisation n’est due.
• La déclaration initiale (formulaire 1447-C-SD) doit être déposée au plus tard le 31 décembre de l’année de création — soit, pour une activité créée en 2026, le 31 décembre 2026.
• Aucune déclaration annuelle n’est ensuite exigée, sauf changement de situation : dans ce cas, le formulaire 1447-M-SD doit être déposé avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai.

Le paiement intervient en ligne : un acompte de 50 % au 15 juin lorsque la cotisation de l’année précédente excède 3 000 €, puis le solde au 15 décembre.

La taxe d’habitation : le troisième étage

La taxe d’habitation concerne, en application des articles 1407 et 1408 du code général des impôts, tous les locaux meublés affectés à l’habitation : elle est établie au nom des personnes qui ont la disposition ou la jouissance du logement. La situation est appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition (article 1415).

La taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée ; elle subsiste en revanche pour les résidences secondaires et les logements vacants. Toute la question est donc de savoir si un logement loué en courte durée constitue une résidence secondaire.

Après la jurisprudence Cast : qui est imposable ?

Le Conseil d’État a tranché le 23 décembre 2024 (décision n° 492174). Un couple, propriétaire de trois gîtes classés à Cast (Finistère), avait obtenu du tribunal administratif de Rennes la décharge de la taxe d’habitation, au motif d’un taux d’occupation très élevé. Le Conseil d’État annule ce jugement : les propriétaires conservent la disposition ou la jouissance des biens, car ils gardent la latitude d’accepter ou de refuser à leur gré les propositions de courts séjours.

La portée de la décision est claire : un taux d’occupation élevé ne protège pas. Ce qui fait la disposition, c’est la liberté de refuser une réservation. Tant que le propriétaire valide lui-même les séjours — directement ou via une conciergerie — le logement reste à sa disposition et la taxe d’habitation s’applique.

Une exception est précisée par les réponses ministérielles publiées en 2025 : lorsque la gestion est déléguée à un tiers par un contrat excluant toute utilisation personnelle sur l’année entière, et que cette gestion déléguée est indiquée dans la déclaration d’occupation, le logement n’est pas imposé. À l’inverse, une gestion assurée par le propriétaire conduit à l’imposition par principe.

Le sujet reste en tension. Dans sa doctrine publiée en 2016, l’administration estimait que les locaux aménagés uniquement en vue de la location étaient pris en compte dans la base de la CFE et exonérés de taxe d’habitation. La jurisprudence récente retient un critère factuel — la liberté d’accepter ou de refuser les réservations — qui conduit à imposer fréquemment ces mêmes locaux. Plusieurs questions écrites ont été posées au Parlement en 2025, sans modification législative à ce jour.

Le cumul CFE + taxe d’habitation, confirmé par l’administration

Les deux impôts ne s’excluent pas : interrogée en 2025, l’administration a confirmé qu’un logement meublé loué, qui n’est pas la résidence principale de son propriétaire, est imposable à la fois à la CFE et à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Plusieurs parlementaires ont demandé un arbitrage pour éviter un cumul jugé lourd : aucune modification des textes n’est intervenue à ce jour, et le cumul est d’autant plus fréquent que la location est gérée directement par le propriétaire.

Ce que cela change dans un calcul de rentabilité

Un calcul qui omet ces trois impôts n’est pas faux arithmétiquement : il est optimiste, systématiquement dans le sens qui donne envie d’acheter. La rentabilité brute d’une annonce n’en voit aucune ; la rentabilité nette en voit certaines ; seul le cash-flow réel les intègre toutes, financement compris.

Pour un bien loué en courte durée, les charges jamais visibles dans l’annonce comprennent la taxe foncière, la CFE et la taxe d’habitation le cas échéant, les charges de copropriété, l’assurance propriétaire non occupant, l’entretien et la rotation du linge, et la taxe de séjour reversée.

La méthode qui tient : chaque charge inconnue doit être signalée comme telle, et le résultat présenté comme optimiste. C’est le principe appliqué par le calcul de rentabilité d’un Airbnb : une charge manquante est identifiée comme un champ manquant, et l’utilisateur est prévenu que le résultat reste optimiste tant qu’elle n’est pas renseignée. Le même raisonnement vaut pour le simulateur de cash-flow en location courte durée : c’est la complétude des charges qui fait la fiabilité du résultat, pas la précision des revenus.

Avertissement

Cet article présente les règles générales applicables en 2026. La situation d’un bien dépend de sa commune, de son classement, de son mode de gestion et des délibérations locales : elle doit être vérifiée auprès de la mairie, du service des impôts des entreprises ou d’un professionnel du chiffre.

Questions fréquentes

Un bien loué en courte durée est-il exonéré de taxe foncière ?

Non. La taxe foncière reste due par le propriétaire, même lorsque le bien est loué. En location courte durée, elle ne peut pas être refacturée au locataire : elle doit être intégrée au calcul des charges.

Quand faut-il payer la CFE pour une location meublée ?

La CFE est due dès la première année d’exploitation : l’année de la création est exonérée, mais la cotisation est due à compter de l’année suivante. Le montant dépend de la base minimale votée par la commune et du taux appliqué.

Le classement meublé de tourisme protège-t-il de la CFE ?

Non. Le classement ne suffit pas : seuls les meublés de tourisme classés situés dans l’habitation personnelle du loueur peuvent bénéficier d’une exonération, sous réserve de délibération de la commune. Un logement aménagé uniquement en vue de la location n’y a pas droit.

Qui paie la taxe d’habitation sur un logement loué en courte durée ?

Le propriétaire, lorsqu’il conserve la disposition ou la jouissance du bien, c’est-à-dire lorsqu’il peut accepter ou refuser les réservations. C’est ce qu’a rappelé le Conseil d’État le 23 décembre 2024 (décision n° 492174) : un taux d’occupation élevé ne suffit pas à l’éviter.

Peut-on cumuler CFE et taxe d’habitation sur un même logement ?

Oui. Selon l’administration, un logement meublé loué qui n’est pas la résidence principale de son propriétaire est imposable à la fois à la CFE et à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, lorsque les conditions de chaque imposition sont réunies.

Sources

• Code général des impôts — articles 1407, 1408, 1415, 1447, 1459, 1478 et 1647 D — Légifrance
• BOI-IF-CFE-10-30-30-50 — Exonérations facultatives permanentes — Loueurs en meublé — BOFiP
• Conseil d’État, décision n° 492174, 23 décembre 2024 — taxe d’habitation et location de gîtes

Les montants, taux et barèmes cités dans cet article sont ceux publiés à la date de rédaction. Les délibérations communales et les évolutions législatives peuvent modifier votre situation. Vérifiez vos obligations auprès de votre mairie ou d’un professionnel avant de vous engager.